© כל הזכויות שמורות למשרד ויסבלום & קלפון

אודות:

חזון משרדנו הוא לתת שירות איכותי ומקצועי ברמה הגבוהה ביותר, תוך מתן תשומת לב להיבטים התכנוניים, היבטי רישוי ובנייה, היבטים משפטיים וכמובן גם היבטים כלכליים העשויים להשפיע על ערכי שווי המקרקעין. קרא עוד >>

צרו קשר:

ויסבלום את קלפון

פנו אלינו:

היטל השבחה של מאות אלפי ש"ח הופחת ב- 91% בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה

לאחרונה התקבלה החלטה של וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בראשותו של יו"ר הוועדה עו"ד איל תיאודור שרון, בה הופחתה דרישת תשלום מצד הוועדה לתכנון ובניה שומרון בשיעור של 91%, בגין מתן היתרי בניה לבתים צמודי קרקע בשכונת "מורדות הבאר" בזכרון יעקב.

מדובר בקבוצת בעלי מגרשים פרטיים אשר רכשו קרקעות לבניית בתים צמודי קרקע בשכונת "מורדות הבאר" בזכרון יעקב. בעלי המגרשים פנו לוועדה המקומית וביקשו לקבל היתר בנייה לבניית בתיהם.



הוועדה אכן החליטה לאשר את הבקשות, אולם במקביל צירפה הודעות חיוב בהיטלי השבחה לכלל בעלי המגרשים, אשר עמדו על סך כולל של כ- 775 אלף ₪, זאת בהתבסס על שומות שמאי הוועדה.

מקור ההשבחה לדעת שמאי הועדה, הינו בהחלטת הועדה המחוזית מיום 07/03/2018 (אשר נבעה מבקשת הועדה המקומית שומרון לפטור ממילוי תנאים הקבועים בתכנית ש/ ל619 לפי סעיף 145(ג1)(1)), בה הוחלט לאשר פטור מסעיף 17 (א3) בתכנית ש/619, המתנה את קבלת היתר הבניה בהסדרת מערכות הניקוז, ביוב ואגני החימצון בתחום התכנית, היות ופתרונות הביוב כולל פתרון הקצה של השכונה ושל זכרון יעקב הם במערכת איסוף שמגיעה עד למט"ש מעין צבי ולא באמצעות אגני החימצון כפי שנקבע בתכנית.

שמאי הועדה ביטא את ביטול ההתניה לאגני חימצון במקדם שיפור זמינות של 0.92, המשקף דחיה של שנה וחצי בשיעור היוון של 6%.

בעלי המגרשים הגישו באמצעות השמאים קובי קלפון ואהרון ויסבלום עררים על עצם חיובה בהיטל ההשבחה

בערר טענו שמאי העוררים כי העוררים חויבו שלא כדין מכמה סיבות:

בפן המשפטי:

  • אישור החלטת הוועדה אינה מופיעה ברשימה הסגורה שבסעיף 1 לתוספת השלישית.

  • אישור החלטת וועדה לא הוסיפה זכויות בנייה ולא השביחה את המגרשים.

  • ביטול התנאי לאגני חימצון הוא עניין טכני בלבד זאת מכיוון שהקמתו של המט"ש במעין צבי, ייתר בפועל את הצורך באגני החימצון.

  • החלטת הוועדה הינה הליך פורמלי בהתאם לסעיף 145 לחוק התו"ב, המקנה לוועדה המחוזית את הרשות לוותר על תנאים שאינם דרושים עוד.

  • החוק מחייב את הועדה המחוזית להשיב לפנייה לביטול סעיף ההתניה תוך 60 יום, מדובר בפרק זמן מינורי ולא משמעותי המבוצע במקביל למילוי יתר התנאים בהיתר הבניה.

  • זאת ועוד, תכנית מאוחרת שמספרה ש/1121 ביטלה את הצורך בפתרון של אגני חימצון ואפשרה למעשה כל פתרון קצה.

בפן השמאי:

  • חישוב השבחה במקדם 0.92 המבטא כאמור דחיה של שנה וחצי לפי 6% לשנה למרות שתהליך בקשת הפטור ממילוי התנאים בתכנית ש/619 הינו תהליך קצר שלפי הוראות החוק הוא עומד על 60 יום לכל היותר.

  • לכן אין מובן מדוע יש לחשב דחייה כשמדובר בהליך פורמלי קצר, שבו הועדה המחוזית גם חייבת לתת את הפטור מכיוון שהתנאי כבר התקיים בדרך של הקמת המט"ש, שכאמור ייתרה את הצורך בפתרון המיושן של אגני חימצון.



בהחלטתה קיבלה וועדת הערר את טענת שמאי העוררים וסברה כי אכן בעקבות תכנית ש/1121 אין מניעה כי ההסדרה יכולה להתבצע באמצעים אחרים ואינה חייבת להיות בדרך של אגני חמצון.

וועדת הערר גם הבהירה כי לא הייתה כאן הקדמת זמינות אמיתית, זאת משום שהאפשרות לתת היתרי בניה לא נבע מההקלה שהעניקה הוועידה המחוזית אלא מהשיפור הטכנולוגי שבוצע זמן רב קודם למתן ההקלה.

לצורך פשרה הציעה וועדת ערר כי תחושב דחייה של 3 חודשים בלבד ובשיעור היוון נמוך שיבטא את חוסר הסיכון בקבלת ההקלה. הצעה זו אכן התקבלה ע"י הצדדים, כך שבפועל שילמו בעלי המגרשים רק 9% מהסכום המקורי אותו נדרשו לשלם בתחילה.

*** משרדנו ייצג בערר את בעלי המגרשים.